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‘85주 내리 상승’ 코앞에 둔 서울 아파트값

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작성자 행복인 작성일26-09-27 08:52 조회9회 댓글0건

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문재인 정부 최장 기록 타이 전망매매가격은 누적 상승률 17% 넘어‘갈팡질팡 정책’에 시민들은 불안‘1가구 1주택 실거주’ 계속 손질정부가 신뢰 떨어트렸다성북·구로·강서도 집값 크게 올라종부세 공제·토허구역 실거주 등오르내리기 반복하고 유예·완화전문가들 “정책 일관성 가져야”
지난해 2월 시작된 서울 아파트값 상승세가 이어지면서 24일 조사에서도 오를 경우 역대 최장 상승 기간인 85주와 같아지게 될 것으로 전망된다. 지금까지 누적 상승률은 17.4%로 이미 과거 상승기의 두 배를 넘어섰다.
줄곧 오름세를 탄 1년8개월 부동산 대책은 ‘갈팡질팡’으로 요약된다. 강남도 오르고 강북도 오르는 사이 전셋값과 월세까지 함께 뛰었다. 집이 없는 사람이든 있는 사람이든 불안감만 커진 기간이다.
서울 아파트의 누적 상승률이 한국부동산원의 주간 매매가격지수 기준으로 2025년 2월 1주부터 올해 9월 2주까지 17.4%를 기록한 것으로 22일 나타났다. 1년8개월간 17% 넘게 오른 셈이다.
이로써 24일 발표되는 9월 셋째주 주간 아파트가격 동향에서도 오르면 85주 연속 상승하게 된다. 역대 연속 최장 상승 기간은 문재인 정부 시절 2020년 6월 둘째주부터 2022년 1월 첫째주까지 85주였다. 2020~2022년 당시 누적 상승률은 7.7% 수준이었다.
지난해 2월 이후 강남과 강북 할 것 없이 모두 급등했다. 강남구(14.4%), 서초구(16.4%), 송파구(27.3%) 등 강남 3구를 비롯해 성동구(28.0%), 마포구(23.6%), 광진구(21.0%) 등 이른바 ‘한강벨트’도 치솟았다.
상대적으로 가격대가 낮았던 성북구(18.2%), 강서구(17.0%), 구로구(15.6%) 등도 크게 상승했다.
매매가만 오른 게 아니다. 지난 2월 이후 매매가격뿐만 아니라 전셋값은 11.8%, 월세(월간 지수 기준)도 11.61% 올랐다. ‘트리플 강세’라는 말까지 나왔다.
집값을 끌어올리는 가장 큰 원인으론 서울의 아파트 공급 부족 현상이 꼽힌다. 이재명 정부 들어 공급 대책을 세 차례 내놨지만 여전히 속도가 더디다.
지난해 9·7대책에 이어 올해 1·29, 8·13대책에서 제시한 2030년까지 착공 물량은 150만가구가 넘는다.
그러나 9·7대책만 봐도 수도권에서 한 해 27만가구를 착공해야 목표를 달성할 수 있지만, 지난 7월 기준 올해 누적 수도권 착공량은 7만8000가구다. 목표치의 약 30%에 불과하다. 공사비 급등과 금리 급등, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 등으로 빠르게 속도가 나지 않는 상황이다
특히 주요 택지인 용산국제업무지구, 태릉CC, 과천경마장 등은 관련 지방자치단체, 기관 협의가 지연되고 주민 반발도 크다. 용산공원 일부를 활용하는 방안이 뒤늦게 제시됐지만 서울시가 거세게 반대하고 있고, 국토교통부 장관 교체 등과 맞물려 진척이 없다.
그 와중에 정부의 부동산 관련 대책이 ‘땜질식 처방’으로 이어지고 계속 바뀌면서 혼란을 주고 있다는 점도 문제로 지적된다.
서울 전역과 경기 15개 지역을 대상으로 지정한 토지거래허가구역의 실거주 의무는 지난 5월과 지난 17일 연이어 유예, 완화하는 방향으로 바뀌었다. 전월세 불안이 커지자 뒤늦게 유예 카드를 꺼낸 것이다.
지난 8월 초 세제개편안엔 비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제액을 기존 12억원에서 9억원으로 낮춰 세금을 높이는 방안을 담았다가 최근 도로 12억원으로 상향했다. 비거주 예외 사유 인정 범위도 여전히 뚜렷하지 않은 상태다.
부동산 정책 방향성이 흔들리는 사이 불안감은 커지고 있다.
서울 은평구에 사는 무주택자 김모씨(39)는 “처음엔 대출 규제 때문에 자금을 조달하기 어렵고, 대출 규제가 비교적 약한 12억원 안팎으로 가격이 오르는 걸 보면서 집을 사지 못할까 두려웠다”며 “중간에 이런저런 대책이 자꾸 바뀌는 걸 보면서 지금은 오히려 결국 대출 규제마저 풀어 집값이 더 폭등할까 걱정이 된다”고 말했다.
서울 양천구 전세로 거주하는 이모씨(44)도 “지금은 전세 계약을 유지 중이지만 몇년 뒤 전세 매물이 씨가 마르고 월세마저 뛰면 지금 소득으로 감당할 수 있을지 너무 불안하다”고 말했다.
유주택자 사이에서도 볼멘소리가 나온다.
이모씨(50)는 “세금으로 집값 잡지 않겠다는 약속까지 번복했지만 정작 집값을 잡지 못했다는 점에서 실망스럽다”며 “실거주 등 여러 의무가 생겨나면서 ‘갈아타기’를 할 수 없어졌다”고 말했다.
전문가들은 대출 등 금융 규제는 즉각적으로 효과가 나타나지만 주택 공급은 시간적 간극이 있는 만큼 그사이 일관된 메시지와 정책으로 신뢰를 줘야 시장의 혼란을 줄일 수 있다고 지적한다.
유선종 건국대 부동산학과 교수는 “정부는 지금 부동산 시장을 대상으로 실험하듯 정책을 이만큼 하면 어떤 반응이 나올지 눈치를 보면서 상황에 따라 덜 하고 더 하고를 반복하는 모양새”라며 “국민이 정부를 신뢰하고 따라가려면 정부 정책의 일관성이 중요하다”고 말했다.
“비쌀수록 잘 팔린다.” 최근 몇 년 동안 명품 브랜드들이 고수해온 성장 공식이다. 가방 가격이 수백만원씩 뛰어도 ‘지금 사지 않으면 더 비싸진다’는 심리가 소비를 자극했고, 브랜드들은 잇따른 가격 인상을 매출 성장의 중요한 수단으로 활용했다. 그런데 이 공식이 흔들리고 있다. 세계 최대 명품그룹 LVMH의 주가는 올해 들어 약 35% 떨어졌고, 구찌는 12분기 연속 매출 감소를 기록했다. 명품을 사던 소비자 상당수는 지갑을 닫거나 화장품·향수 같은 상대적으로 저렴한 ‘작은 사치’로 눈을 돌리고 있다.
최근 로이터통신 등 해외 매체들은 명품 소비가 과거와 같은 방식으로 회복되지 못하고 있다고 전하면서, 소비자들이 고가의 가방이나 신발보다 상대적으로 부담이 적은 화장품·향수 등에 돈을 쓰는 ‘립스틱 효과’가 나타나고 있다고 분석했다. 경기 불안이 이어지는 상황에서 수천유로짜리 상품을 사는 대신 비교적 적은 비용으로 소비 만족을 얻으려는 움직임이 강해지고 있다는 것이다.
최근 프랑스 증시를 보면 변화는 더욱 뚜렷하다. 화장품 기업 로레알의 시가총액이 루이비통의 모기업인 루이비통모에헤네시(LVMH)를 넘어선 것이다. 로이터통신에 따르면, 지난 15일(현지시간) 로레알의 시가총액이 약 2030억유로(약 323조원), LVMH가 약 2010억유로(약 320조원)를 기록했다. 프랑스 증시에서 명품이 아닌 기업이 시가총액 1위에 오른 것은 2017년 이후 처음이다. 로레알의 기업가치가 갑자기 폭발적으로 커졌다기보다 최근 몇 년간 LVMH의 기업가치가 크게 낮아진 결과다.
그렇다면 LVMH에 무슨 일이 벌어진 것일까. LVMH 전체 매출이 하락한 건 아니다. 올해 상반기 매출은 386억4400만유로(약 61조5000억원)였고, 2분기 전체 매출은 3% 증가한 것으로 나타났다. 문제는 매출의 질과 향후 성장 가능성이다. 루이비통과 크리스찬 디올 등이 포함된 패션·가죽제품 부문의 상반기 매출은 오히려 1% 감소했다. 2분기에 1% 증가로 돌아서기는 했지만, 그룹 전체의 성장률을 밑돌았다.
투자자들은 명품 시장에 등을 돌리고 있다. 로이터통신은 지난 3일 유럽 명품기업 주식이 일제히 하락한 소식을 전하며, 명품 소비 회복에 대한 투자자들의 확신이 약해지고 있다고 해석했다. 뱅크오브아메리카 분석에서도 3분기 명품업계 수요가 전 분기보다 약 3%포인트 둔화한 것으로 나타났다. 미국, 중국, 일본, 한국 등 주요 시장에서 수요가 약해진 점이 영향을 미쳤다.
수요 둔화 요인으로는 경기 불안과 함께 가파른 가격 인상이 꼽히고 있다. 그동안 명품업계의 성장 동력은 가격 정책이었다. 루이비통 또한 매년 가격을 인상해왔다. 루이비통의 대표 모델인 ‘네버풀 MM’은 2019년 유럽에서 990유로(약 158만원)에 판매됐지만, 올해 1550유로(약 247만원)로 올랐다. 7년 만에 57% 오른 셈이다.
가격이 오르는 동안 명품업계의 매출도 함께 성장했다. 문제는 성장의 상당 부분이 판매량 증가보다 가격 인상에 기대고 있었다는 점이다. 글로벌 컨설팅업체 맥킨지는 2019~2023년 명품 산업의 성장 가운데 80% 이상이 가격 인상에서 비롯됐다고 분석했다. 이 기간 명품 시장은 연평균 약 5% 성장했지만, 제품이 더 많이 팔린 것보다 같은 제품을 더 비싸게 판매한 효과가 훨씬 컸다.
맥킨지는 더 이상 가격 인상이 예전처럼 성장의 동력이 되기 어렵다고 내다봤다. 특히 최상위 부유층이 아닌 일반 소비자 가운데 명품을 구매해오던 사람들이 높아진 가격을 감당하지 못하면서 구매를 미루거나 아예 명품 소비에서 이탈하고 있는 것이다.
맥킨지의 시니어 파트너 제마 다우리는 올해 발표한 보고서에서 “명품업계가 ‘재조정’의 시기에 들어섰다”며“ 반복된 가격 인상으로 소비자와 명품 브랜드 사이에 ‘신뢰의 균열’이 생겼다”고 분석했다. 소비자들이 명품 가격이 오른 만큼 제품의 품질, 창의성, 브랜드가 제공하는 경험에서도 그만한 가치를 느끼지 못한다면 높아진 가격을 받아들이기 어려워진 것이다. 글로벌 컨설팅업체 베인앤컴퍼니는 지속적인 가격 인상으로 명품 시장에서 이탈한 소비자가 약 6000만명에 이르는 것으로 추산됐다.
고전하고 있는 고가 브랜드는 루이비통만이 아니다. 구찌의 올해 상반기 매출은 27억5700만유로(약 4조3900억원)로 전년 동기보다 9% 감소했다. 로이터는 구찌의 최근 3년간 매출이 거의 절반으로 줄었다고 전하면서 공격적인 가격 인상과 변화한 소비자 취향이 일부 고객을 멀어지게 했다고 분석했다.
명품 가방처럼 수천달러를 한꺼번에 써야 하는 상품의 소비가 주춤한 반면, 상대적으로 적은 돈으로 만족을 얻을 수 있는 화장품이나 향수에는 소비가 이어지는 현상도 나타나고 있다. 이른바 ‘작은 사치’다. 최근 프랑스 증시에서 화장품 기업 로레알의 시가총액이 LVMH를 넘어선 것도 이런 소비 변화를 보여주는 상징적인 장면이다.
독일 투자은행 베렌버그의 애널리스트 닉 앤더슨은 “고가의 명품을 살 여력이 줄어든 소비자들이 립스틱처럼 상대적으로 부담이 적은 상품으로 만족을 얻으려는 현상이 나타나고 있다”며 “최상위 부유층을 제외하면 명품 수요가 구조적으로 약해지고 있으며, 중국 경기 둔화와 인플레이션 우려 등도 명품 소비를 제약하고 있다”고 지적했다.
미국 투자은행 번스타인의 명품 담당 애널리스트 루카 솔카는 보그와의 인터뷰에서 명품 대형 브랜드들이 소비자층의 가격 부담을 낮추기 위해 상품 구성을 보다 낮은 가격대로 조정할 필요가 있다고 지적했다. 실제로 구찌는 지난달 새 ‘메르카토’ 가방 가격을 기존 가방 평균 가격보다 약 27% 낮은 2000달러 안팎으로 책정했다.
그렇다면 가격만 조정한다고 명품 소비가 살아날까. 맥킨지 전 시니어 파트너이자 패션산업 싱크탱크 패션사이트 설립자인 아킴 베르크는 지금의 명품 시장을 ‘가격의 문제’만으로 보지 않는다. 그는 “많은 브랜드가 품질 개선보다 가격을 더 빠르게 올렸다”며 “가격과 품질, 소비자가 느끼는 가치 사이에 간극이 커졌다”고 지적했다. 가파른 가격 인상에 비해 제품 품질, 장인정신, 소재, 내구성 등이 소비자가 납득할 만큼 개선되지 않았다는 것이다. 실제로 이탈리아 명품 공급망에서 값싼 중국계 하청업체가 생산에 동원된 사실이 드러나면서 명품이 내세워온 장인정신과 품질에 대한 신뢰에도 의문이 제기됐다.
베르크는 “과거에는 소비자들이 ‘내가 명품을 살 수 있을까’를 생각했다면 이제는 ‘과연 명품이 그만한 가치가 있는가’를 따지기 시작했다”며 “소비자가 명품을 바라보는 시선 자체가 달라졌다”고 짚었다.

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