센트립구입 세제개편안 발표 전 서울 강남은 숨 죽이고, 강북은 뚜렷한 상승···경기 남부도 다시 ‘꿈틀’

센트립구입 시가 32억원이 넘는 주택과 비거주 주택 소유자의 보유세 부담을 높인 세제개편안 발표 직전 1주일 동안 서울 강남 아파트 값 상승률이 눈에 띄게 축소된 것으로 나타났다. 반면 강북의 상승세는 커졌고, ‘반도체 벨트’ 영향권인 경기 남부 상승률도 올랐다.
한국부동산원이 6일 발표한 7월 마지막주 주간 아파트가격 동향을 보면, 매매가격 변동률은 서울 0.26%, 경기 0.16%로 그 전주에서 각각 0.01%포인트씩 상승했다.
서울 강남구 상승률은 0.01%로, 그 전주 0.07%에서 하락했다. 이 기간 서초구도 0.05%에서 0.02%로, 송파구도 0.2%에서 0.15%로 떨어졌다. ‘강남 3구’에 강동구까지 포함한 동남권 가격 상승세 둔화는 7월 첫째주 이후 4주째 계속되고 있다.
이는 30억~40억원을 웃도는 고가 주택이 많은 지역 특성상 지난 3일 세제개편안 발표를 앞두고 관망세를 보인 것이다. 실제 시가 32억~50억원(과세표준 12억~25억원) 1주택자 세율을 현행 1.3%에서 2028년 2%까지 올리는 개편안이 나왔다. 양도소득세의 장기보유특별공제는 2029년 보유에 대한 공제는 없애고 거주 시 최대 80%, 한도 10억원까지 공제하는 것으로 차차 바뀐다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 “고가 1주택자가 매도, 보유, 증여 등 선택지를 두고 실익을 따지면서 의사결정을 고민하는 보유자들이 늘어날 것”이라고 말했다.
반면 강북의 여러 지역에선 상승률이 큰 폭으로 뛰었다. 중구가 0.54%로 그 전주 0.36%에서 0.18%포인트 커졌다. 성북구(0.49%)와 서대문구(0.43%)는 0.1%포인트씩, 종로구(0.37%)와 마포구(0.39%)는 0.06%포인트씩 상승률이 증가했다.
동대문구(0.31%), 강북구(0.36%), 노원구(0.46%)는 변동률이 비교적 크게 달라지지 않았지만 여전히 0.3%대 넘는 상승률을 유지했다. 서남권에서도 구로(0.3%), 금천(0.32%), 영등포(0.29%)가 0.3%대 안팎을 보였고, 관악구는 0.17%에서 0.3%로 커져 상승폭 확대가 두드러졌다.
반도체업계 배후 주거지인 경기 성남시·용인시에서도 가격 상승세가 가팔라졌다.
성남시 분당구 0.43%, 중원구 0.41%, 수정구 0.36%로 그 전주 상승률에서 0.11%~0.12%포인트씩 커졌다. 용인시 기흥구는 0.45%에서 0.52%로 올랐고, 수지구는 상승률 자체는 낮아졌지만 여전히 0.35%를 나타냈다.
화성시 동탄구는 상승률이 6월 중순 2.22%를 찍은 후 계속 낮아져 지난주 0.15%까지 내려왔다가 이번에 0.21%로 다시 높아졌다.
앞으로 최대주주가 상속 과정에 고의로 주가를 낮추는 이른바 ‘주가 누르기’가 적발되면 주가 가치를 최소 30% 높여 세금을 매긴다. 주주 권익 보호 차원은 물론 주가 평가 기간을 늘려 ‘정상가격’으로 과세하겠다는 취지다.
재정경제부는 3일 발표한 세제개편안에서 상속·증여세법 개정을 통해 상속·증여 시 납세자의 상장주식 평가 기준을 대폭 강화하기로 했다. 이른바 ‘주가 누르기 방지법’을 시행하겠다는 것이다.
현재 상속세는 상속 개시일 전후 각 2개월간의 상장주식 평균 주가를 기준으로 산정된다. 이 때문에 상속이 임박하면 최대주주가 세 부담을 줄이기 위해 의도적으로 주가를 낮춘다는 지적이 제기됐다. 이러한 행태는 ‘코리아 디스카운트’의 원인 중 하나로 지목됐다.
개편안에 따르면 상속·증여세 신고 시 관련 상장주식이 주가 누르기에 해당한다고 추정되면, 국세청 산하 평가심의위원회가 심의를 거쳐 주식 가치를 다시 평가한다. ‘정상가격’을 기준으로 과세해 상속·증여세 회피를 막겠다는 취지다.
최근 6년간(13반기 중 누적 12반기) 주가순자산비율(PBR)이 업종별 하위 25%(코스피), 하위 10%(코스닥)에 해당하는 기업이 주가 누르기 추정 대상에 오른다. 금융위원회와 한국거래소가 추진 중인 저PBR 기업 공표 기준이 반영된다.
또 최근 1년간 중복상장이나 교환사채(EB) 발행 등 기업 가치에 부정적 영향을 줄 수 있는 행위가 있었고, 상속 개시일 각 2개월간의 상장주식 평균 주가가 최근 3년 평균 대비 30% 이상 하락한 경우도 주가 누르기 추정 대상에 포함된다.
평가심의위 심의 과정에서 납세자가 주가 누르기에 해당하지 않는다는 점을 입증하지 못하면, 주가 누르기로 확정돼 새 기준에 따라 과세된다.
주가 누르기로 판단되면 정상가격 산정을 위해 상장주식 가치 평가 기간이 확대된다. 저PBR 요건에 해당하는 경우에는 최근 6개월~6년6개월간 종가의 평균과 현행 평가 방법에 따른 시가의 1.3배 중 더 큰 금액을 기준으로 과세한다. 저PBR 외 다른 요건에 해당하는 경우에는 최근 6개월~3년간 종가의 평균 중 최대치를 적용받는다. 결과적으로 기존에 비해 최소 30% 할증된다.
이준서 동국대 경영학과 교수는 “13반기 중 1반기만이라도 저PBR 상태에서 벗어나면 주가 누르기 추정 대상에서 제외된다는 점 등은 일부 보완이 필요해 보인다”고 말했다.
삼성전자·SK하이닉스 단일종목 레버리지·인버스 상장지수펀드(ETF) 보완대책 시행 이후 거래대금 감소세가 이어지면서 국내 증시 변동성도 잦아드는 것으로 나타났다. 정부의 투자자 예탁금 상향 조치가 시장 과열을 진정시키는 데 효과를 거두고 있다는 평가가 나온다.
6일 한국거래소에 따르면 이날 단일종목 레버리지·인버스 16종의 총거래대금은 9393억원으로 전날에 이어 이틀째 1조원을 밑돌았다. 단일종목 레버리지·인버스 16종의 총거래대금이 1조원 밑으로 내려간 건 지난 5월27일 상장 이후 두 달 만에 처음이다. 정부의 대책 시행 이후로는 4거래일 만이다.
정부는 지난달 31일부터 단일종목 레버리지·인버스 투자자의 기본 예탁금을 기존 대용 증권 포함 1000만원에서 현금 3000만원으로 상향하는 대책을 시행했다. 단일종목 레버리지·인버스 16종의 총거래대금은 대책 시행 직전인 지난달 30일 12조4485억원이었으나 시행 첫날인 지난달 31일 3조721억원으로 75% 급감했고 이달 3일과 4일에는 1조3000억원대로 줄어들었다.
전체 ETF 거래대금에서 차지하는 비중도 대책 시행 전에는 30~40%에 달했으나 이달 들어 5%대로 떨어졌다.
코스콤 ETF CHECK에 따르면 단일종목 레버리지·인버스 16종 모두 이날 기준 거래량·자금유입·순자산총액(AUM) 상위 10위권 밖으로 밀려났다.
단일종목 레버리지·인버스의 회전율을 가늠해볼 수 있는 지표인 시가총액 대비 거래대금 비중(거래대금/시가총액×100)은 이날 기준 14.76%로 축소됐다. 219.1%에 달했던 지난달 30일과 비교하면 대폭 줄어들었다.
대책 시행 이후 단일종목 레버리지·인버스로 쏠렸던 자금이 다른 시장·업종 등으로 이동하는 낙수효과도 나타나고 있다. 특히 코스닥지수는 대책 시행 첫날인 지난달 31일부터 이날까지 5거래일째 11% 상승했다.
이재원 유안타증권 연구원은 “반도체 대형주에서 코스피 중소형주 및 코스닥으로 수급 이동이 지속되고 있다”며 “주요 원인은 단일종목 레버리지 규제 강화로 인한 거래대금 축소”라고 말했다.
증권가에서는 단일종목 레버리지·인버스가 국내 증시에 미치는 영향력이 줄어들면서 증시 변동성도 줄어들고 있다는 분석이 나온다.
코스피의 지난달 일평균 장중 변동폭은 7.1%로 1990년 이후 역대 1위를 기록했는데 이달 들어 4거래일간 일평균 변동폭은 3.61%로 절반으로 축소됐다. 상반기 평균(3.3%)과 비슷해진 셈이다.
한지영 키움증권 연구원은 “당분간 변동성 확대의 여진은 있겠지만 7월 폭락장에서 겪었던 비정상적인 변동성 증폭 현상은 정점을 통과한 듯하다”며 “2분기 실적 시즌을 치르면서 인공지능(AI) 투자 및 메모리 수요 불안이 완화되고 단일종목 레버리지 부작용도 줄어들고 있다”고 말했다.

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